Michael Kordovsky | Börsen-Kurier
Nur leichte Konsolidierung der Preise - diese sollten aber relativ stabil bleiben.
Der „S&P CoreLogic Case-Shiller 20-City Composite Home Price NSA Index“ misst den gleitenden Wohnhaus-Preisdurchschnitt von 20 US-Großstädten bzw. die Veränderung der Wohnhauspreise. Per 30. November 2023 lag die 3-Jahres-Wertentwicklung noch immer bei knapp über 10 % pro Jahr. Auf zehn Jahre sind es genau 6,74 % p.a., und selbst die jüngsten Zinssteigerungen führten nur zu einer kurzen zwischenzeitlichen Preiskorrektur im Jahr 2022. Doch damals lag das gesamte Plus per Saldo noch immer bei 4,8 %, nach einem Anstieg von 18,5 % im Jahr 2021. Von Jänner bis November 2023 sind es wieder plus 6,4 %. Die Arbeitslosenquote in den USA ist auf Vollbeschäftigungsniveau und die Aktienmärkte haben sich schon über einen längeren Zeitraum positiv entwickelt. Fazit: Es ist noch immer genug Geld für Wohnimmobilienkäufe vorhanden.
Auch im asiatisch-pazifischem Raum kein Immobiliencrash
Die Region Asien/Pazifik ist langfristig ein goldener Boden für Immobilieninvestoren. Zwischenzeitliche Volatilitäten sind dabei ganz normal. So gab es beispielsweise zuletzt am australischen Markt eine spürbare Preiskorrektur, die sich auch gut erklären lässt: Die Reserve Bank of Australia hat von Mai 2022 bis November 2023 ihren Leitzins von 0,10 auf 4,35 % angehoben. Aufgrund dessen war der „Real House Price Index“ vom vierten Quartal 2021 bis zum ersten Quartal 2023 von 131 auf 117 Punkte rückläufig (minus 10,6 %) ehe bis zum dritten Quartal 2023 wieder eine Erholung einsetzte.
In Japan erreichte der „Japan Residential Property Price Index“ im September 2023 sogar ein Allzeithoch. Und wie sieht es in China aus? Schließlich gibt es eine Inflation an Medienberichterstattung über den „angeschlagenen chinesischen Immobilienmarkt“. Doch das Ausmaß relativiert sich zumindest gemäß den veröffentlichten Daten zum „China Real Residential Property Price Index“: Vom Hoch bei 113 Punkten im September 2021 folgte bis September 2023 ein Rückgang auf 103 Punkte oder von minus 8,7 %.
In Indien läuft indessen bereits über mehrere Jahre eine schleichende Preiskorrektur im „India Real Residential Property Price Index“, der vom All Time High von 177 Punkten im Juni 2019 bis Juni 2023 auf 160 Punkte, also um 9,8 %, rückläufig war.
Ebenfalls nur moderate Korrekturen in Europa
Von Eurostat liegen erst die Daten bis zum dritten Quartal 2023 vor, während für Österreich von der OeNB bereits der Wohnimmobilienpreisindex für das vierte Quartal 2023 veröffentlicht wurde - mit folgenden Ergebnissen: Die Preise für Wohnimmobilien fielen bundesweit seit ihrem Peak im dritten Quartal 2022 nur um 4,2 %. Marginal stärker war der Preisrückgang in Wien mit -5,4 % verglichen mit nur -3,4 % außerhalb Wiens. Gebrauchte Eigentumswohnungen in Wien haben seit ihrem Peak im zweiten Quartal 2022 (bis zum vierten Quartal 23) mit -8,6 % überdurchschnittlich an Wert verloren. Doch angesichts rückläufiger Baugenehmigungen und einer weiteren Zuwanderung sowie einer bis Jahresende absehbaren Entspannung an der Zinsfront erscheint hier-zulande ein baldiger Preisboden plausibel.
Und auch quer durch Europa fehlen für ein „Crash-Szenario“ jegliche Anzeichen: Im Euroraum 20 entwickeln sich die Wohnimmobilienpreise auf Jahresbasis erst seit dem zweiten Quartal 2023 erneut rückläufig. Im dritten Quartal lag der Rückgang des Hauspreisindex (HPI) bei 2,1 %.
Der Hauspreisindex misst die Preisentwicklungen aller von Haushalten erworbenen Wohnimmobilien (Wohnungen, Einfamilienhäuser, Reihenhäuser usw.; sowohl Neu-als auch Altbauten) unabhängig von ihrer endgültigen Verwendung und ihren bisherigen Eigentümern.
Die Indizes der Mitgliedstaaten werden von den nationalen Statistikämtern erstellt, die Aggregate für den Euroraum und die EU von Eurostat. Von den Mitgliedsstaaten, für die Preisdaten vorliegen, verzeichneten im dritten Quartal 2023 zehn einen jährlichen Rückgang der Hauspreise und 16 einen Anstieg. Die höchsten Anstiege meldeten Kroatien (+10,9 %), Polen (+9,3 %) und Bulgarien (+9,2 %). Seit der Euro-Einführung in Kroatien ist die Nachfrage nach Freizeitwohnsitzen dort enorm. Polen und Bulgarien profitieren indessen von einem volkswirtschaftlichen Aufholprozess. Die höchsten Rückgänge verzeichneten hingegen Luxemburg (-13,6 %), Deutschland (-10,2 %) und Finnland (-7,0 %).
Fazit
Weltweit halten sich die Immobilienpreisrückgänge in engen Grenzen oder der Preisanstieg setzt sich sogar einfach weiter fort. Schließlich führten höhere Inflationsraten zu einem Anstieg der Inflations-indexierten Mieten.
Nehmen wir seit Feber 2021 nur insgesamt 20 % Inflationsanstieg (= Mietpreisanstieg) an. Bei gleichbleibendem Wohnungspreis und einer „Ausgangs-Mietrendite“ von 3,30 % im Feber 2021 würde die Mietrendite mittlerweile bei knapp 4 % liegen. Dieses beschriebene Phänomen macht Wohnungen in punkto Mietrendite im Vergleich zu den Jahren 2021 und 2022 wesentlich attraktiver.
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